O mia bela Madunina […] cantava Giovanni D’Anzi a metà degli anni trenta. Anni in cui Milano ha cambiato la vita a tante persone, soprattutto emigranti.
Oggi purtroppo non è più così. Nel primo semestre 2025, nelle principali città italiane servivano in media 6,8 annualità di stipendio per acquistare un appartamento, considerando in media 13 mensilità.
A Milano la media sale a 12,9.
A ben vedere non si tratta di un mercato in bolla, sono numeri di un mercato che ha smesso di parlare a una fascia intera della popolazione.
Il prezzo medio delle case in Italia a marzo 2026 è di 2.179 euro al metro quadro, con un aumento del 4,3% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, gli stipendi non crescono allo stesso ritmo: negli ultimi cinque anni i prezzi al consumo sono aumentati del 10% in più rispetto alle retribuzioni. Con un divario che anziché stringersi, si allarga.
Tuttavia, il problema non è solo il prezzo, ma soprattutto la struttura del mercato. Le concessioni edilizie in Italia sono crollate del 70% negli ultimi vent’anni: dalle 189.000 del 2000 alle 55.000 del 2024. Meno costruzioni nuove significa meno offerta, e meno offerta con domanda stabile significa prezzi che salgono indipendentemente dall’andamento dell’economia. Parallelamente, chi compra senza mutuo è cresciuto del 4,8%, sintomo di un mercato che si sta polarizzando tra chi ha già capitale e chi deve chiederlo in prestito.
Per gli under 35 il quadro è ancora più netto. In molte aree urbane del Nord, anche con due stipendi, una coppia giovane non riesce a sostenere le spese per una casa in periferia. A Milano, un appartamento da 80 mq in zona semicentrale assorbe oltre il 60% del reddito netto mensile di un nucleo familiare medio.
Lo scenario sembra parlare chiaro: non è una questione di sacrifici o scelte sbagliate, ma di un meccanismo economico in cui l’offerta è ferma, la domanda è stabile e il credito diventa più caro. Chi è entrato nel mercato prima del 2015 ha ottenuto guadagni, mentre chi è entrato dopo sta pagando o pagherà il conto di quella rivalutazione.